《农村土地承包经营权流转管理办法》问答

《农村土地承包经营权流转管理办法》问答

      1、谁有权力决定农村土地承包经营权的流转？
　　农村土地承包方对承包的土地有自主的使用权、收益权和流转权，有权依法自主决定土地承包经营权是否流转（有些地方也叫转承包）和流转的形式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包的土地。农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何形式决定流转农户的承包土地。这是农民拥有的长期而且有保障的土地使用权的具体体现。
　　接收农村土地承包经营权流转的一方叫受让方（通俗也叫接包方、承租方等），受让方可以是农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。受让方在合同期内可以依法将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，但应当事先取得原承包方的同意。
　　2、农村土地承包经营权流转应注意那些问题？
　　土地承包经营权流转应当注意以下几个方面的问题：一是平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；二是不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；三是受让方须有农业经营能力；四是流转的期限不得超过承包期的剩余期限，如耕地的承包期为三十年，承包方已承包了十年，那么流转的期限不得超过二十年；五是在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先接包、承租等权利。
　　3、农村土地承包经营权流转有哪几种形式？
　　土地承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转让、转包、互换、入股、出租或者其他符合有关法律和国家政策规定的形式流转。
    ⑴转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
　　⑵转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方（原承包方）负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
　　⑶互换是指承包方之间为各自需要或者方便耕种管理，通过自愿平等协商，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。互换后，原土地承包合同规定的权利义务可由原承包者承担，也可随互换而转移，但如果转移了则需按规定办理相关手续。
　　⑷入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营，承包方按股分红。如：福建省莆田市闽中蔬菜食品工业总厂以种子、种苗、肥料、生物药剂等实物折价入股，农户则以耕地、投工、投劳等折价入股，企业所占股份由20％至80％不等，组成股份有限公司进行蔬菜生产，企业按合同价格收购，所得总额按股份分成。这种方式有效地扩大了农业经营规模，提高了土地产出率，激励了农户生产积极性，增加了农户收入。
　　⑸出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人（包括个人、集体、企业或其他组织）从事农业生产经营，出租人向承租人收取租金。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租人按出租时约定的条件对出租人（承包方）负责。
　　⑹其他方式流转。如：农村土地承包经营权抵押、继承、代耕、准占用等方式也属于农村土地承包经营权流转的范畴，但这几种方式比较特殊，目前在流转土地中所占比例不大。 
　　实践中最常见的形式有两种：一是承包方直接出租其承包土地，这种形式比较方便自由，争议少；二是反租倒包，由村集体以一定条件把已承包出去的土地使用权赎买回来，再以其他形式进行土地流转。这种形式便于解决抛荒等问题，但操作过程缺乏监督，易导致耕地占用管理失控。
　　4、如何签订农村土地承包经营权流转合同？
　　首先，承包方与受让方经过充分的协商， 达成真实一致的意见。
　　其次，签订合同。合同采取标准格式，当事人要从当地农业行政主管部门领取农村土地承包经营权流转专用合同。流转合同要求一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份（承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同）。
　　农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：双方当事人的姓名、住所；流转土地的四至、座落、面积、质量等级；流转的期限和起止日期；流转方式；流转土地的用途；双方当事人的权利和义务；流转价款及支付方式；流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；违约责任等。
    第三、承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订；农村土地承包经营权流转当事人根据自愿决定是否向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
　　第四、农村土地承包经营权流转合同经双方签字并经当地乡(镇)政府农村经营管理机构备案（或鉴证）后生效。