中国土地流转的主要模式

      一、宅基地流转模式
    （一）浙江嘉兴的两分两换模式
    浙江嘉兴的两分两换模式即把搬迁与土地流转分开，把宅基地与承包地分开，以宅基地换货币、换房产或换地方，以土地承包经营权换租金、换股份或换社会保障；通过“两分两换”改革使农民离开了宅基地和承包地，完全成为城市居民，有效地促进了农村土地的规划、整理和流转，有效地改善了失地农民的社会保障程度和再就业水平，实现土地节约利用，提高了土地的集约水平，充分利用有限的土地资源，促进农业规模经营，提高农业生产效益，有效改善了农民的生活条件和生活环境质量。
    （二）成都温江的双放弃模式
    成都温江的“双放弃”是指农民自愿放弃农村的土地承包经营权和宅基地使用权，由地方政府安排在城区集中居住，与此同时享受同城镇职工同等的社会保障。其核心在于放弃土地经营权的农户以土地换取城市的就业和社会保障，以宅基地换取城市的住房。温江规定“双放弃”的限制条件：一是以收入作为标准，即农户年均纯收入必须超过5000元，且非农收入占其纯收入的80%以上；二是以农户的居住区域作为优先加入的条件，即在城区规划的优先发展区，城市的基础设施建设区及“拆院并院”的整体成片集中区。规定农民变成市民的三个保障条件：一是有能力在城市的二、三产业就业；二是享受市民的社会公共服务；三是在城市获得住宅。简称“三保障”。但规定“双放弃”与“三保障”互为条件，农民“双放弃”后必须获得“三保障”；农户取得 “三保障”就必须“双放弃”，实现了农民到市民的转变，解决城市新市民的后顾之忧，实现平稳转变，就难以出现社会矛盾。
    （三）重庆九龙的宅基地换住房，承包地换社保模式
    宅基地换住房，承包地换社保是指农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。最具代表性的为重庆九龙模式。重庆九龙模式的基本做法有两点：
    1、以宅基地换住房。政府拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。对流转的宅基地每个村民能免费置换20平方米住房，优惠5平方米住房，多余面积按580元／平方米计算。
    2、以承包地换社保。一是九龙坡区颁布相应政策，即凡拥有非稳定收入来源，又自愿退出宅基地使用权和土地承包地经营权的，就可以申报为九龙坡区城镇居民户口，并在子女入学、就业扶持、养老保险、医疗保险、生活保障等方面与城镇居民享有同等待遇。同时大力推广新农村合作医疗，解决农民的看病就医难问题。二是以土地承包经营权出租，按稻谷每亩年平均产量折算约1000元的金额，收取租金。流转以自愿为原则，其目的是将农民从土地中解放出来，从农业园区或城镇企业获得务工收入，由务工企业来解决社保问题，并享有固定土地收益，实现持续增收。
    二、城乡建设用地增减挂钩流转模式
    （一）山东省汶上县因地制宜探索出四种城乡建设用地增减挂钩试点模式，起到了良好的引领带动作用。
    1、“迁村入城”模式。将在城乡结合部、城市规划区以外的村庄与规划区以内的城中村改造相结合，进行整体搬迁和综合开发，实现社区与城区基础设施，公共服务的对接融合，鼓励建设多层和小高层楼房。东和园社区整合县城二环以内的汶上镇和南站镇两个乡镇的四个村，建设了首个以小高层、高层为主体的农村社区，有机融入了城市圈，共享城市公共社会资源。
    2、“村企共建”模式。对大型企业集团、独立工矿企业驻地周边村庄，采取企业集团与驻地村集体共同建设的办法，又企业出资建设安置区，并对旧村址进行复垦，节约出的土地用于企业发展，吸纳农民进厂务工，既有效改善了周边村民的居住环境，又切实解决了企业发展空间不足和农民剩余劳动力转移就业的问题。南站镇路通花园社区与辖区内两个较大企业联合，将附件6个村实施整体拆迁，建设成可容纳回迁村民和产业工人近万人的社区，腾出860亩土地用于产业项目建设。
    3、“合村并点”模式。对远离城镇、分布零散、规模较小的村庄，采取三、五合一建社区的办法，在选址布点上尽量向交通便利村庄及乡镇驻地靠拢。杨店乡滨湖社区整合了王村等10个较小村庄，以王村为中心建设了以2-3层为主的高标准社区，目前已有3个村260户农民入住，社区全部竣工后可容纳1.2万人居住，节约土地2000亩。
    4、“城镇牵动”模式。充分发挥中心镇的吸纳集聚效应，以镇驻地为依托，整合周边村庄建设新型农村社区。苑庄镇将4个村拆迁后建成新苑社区，为驻地公共设施共享、城镇扩张、产业聚集等拓展了新的空间。
    （二）重庆的“地票制”土地交易模式
    重庆的地票制是城乡建设用地增减挂钩政策落实的新探索，“地票”是包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后可用于建设的用地指标，是一种权利的凭证。
    重庆探索的“地票制”农村集体建设用地流转模式超越了“城乡建设用地增减挂钩”关于城乡行政分立影响土地价格的限制，在一定程度上突破了城乡土地市场的分割状态，它将远郊区农村土地统一纳入到“挂钩”试验的范畴中。“地票”将不同区域的挂钩指标打包进行拍卖，然后按照面积分配拍卖收益。“地票”价格的高低与项目无关，与级差地租无关，仅与拍卖价格有关，实现指标价格的统一化。
    “地票制”将土地的交易转化为票据交易的模式。把挂钩指标票据化，改变了土地从空间上不可转移的实物形态，使固化的土地资源转化为可流动的资产。“地票制”实行“先造地后用地”的操作模式，要求先对农村集体建设用地进行复垦，验收合格后，通过“地票”在交易所进行拍卖。
    “地票制”的交易模式优点：（1）大大提高了农村集体建设用地的价值，保护了农村集体在建设用地流转的收益，为农民进人城镇生活提供了可靠的资金保障。（2）突破了土地城乡市场的隔离，提高了农村土地的价值，提高了农民进人城镇生活和发展的能力，成为妥善解决统筹城乡户籍制度改革的有效途径。（3）利用市场化机制，优化了农用地、建设用地的空间布局。实现了耕地连片、居民点集中，促进了农业产业化经营和新农村建设。